Grundsteuer: BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit des neuen Bundesmodells

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass das neue Bewertungsrecht für die Grundsteuer im sogenannten Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Bereits im Dezember 2025 hatte der BFH dies angekündigt, nun wurden die ausführlichen Urteilsgründe veröffentlicht (Urteile vom 12.11.2025).

Worum ging es in den Verfahren?
In mehreren Verfahren hatten Eigentümer von Wohnungen gegen die neue Berechnung des Grundsteuerwerts geklagt. Die Finanzämter hatten die Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 nach den neuen gesetzlichen Vorgaben ermittelt. Diese Werte bilden die Grundlage für die Grundsteuer, die die Kommunen seit dem 1. Januar 2025 erheben. Die Kläger hielten die neue Bewertung für verfassungswidrig und sahen sich dadurch ungleich oder unverhältnismäßig belastet. Die Finanzgerichte der Länder wiesen die Klagen jedoch ab. Der BFH bestätigte diese Entscheidungen nun endgültig.

Entscheidung des BFH
Der BFH wies alle Revisionen zurück und stellte klar:

•    Das Grundsteuer-Reformgesetz ist formell verfassungsgemäß.
Der Bund durfte die Neuregelung erlassen, da ihm hierfür die Gesetzgebungskompetenz nach dem Grundgesetz zusteht.
•    Auch inhaltlich verstößt das neue Bewertungsrecht nicht gegen die Verfassung.
Die gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Wohnungseigentum ab 2022 sind mit dem Grundgesetz vereinbar.
•    Grundlage der Grundsteuer ist die mögliche Ertragskraft eines Grundstücks.
Entscheidend ist nicht der tatsächlich erzielte Ertrag, sondern die Möglichkeit, mit dem Grundbesitz Einnahmen zu erzielen. Diese spiegelt sich in pauschal angesetzten Mieten wider.
•    Die pauschalen Nettokaltmieten sind zulässig.
Dass die Mieten typisiert und nicht für jede einzelne Lage individuell berechnet werden, verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz.
•    Die Grundsteuer muss nicht im Voraus exakt berechenbar sein.
Es ist verfassungsrechtlich unproblematisch, dass die genaue Steuerhöhe erst mit dem Steuerbescheid feststeht.
•    Bodenrichtwerte dürfen grundsätzlich übernommen werden.
Die Finanzgerichte dürfen die von Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerte verwenden, ohne diese selbst umfassend zu überprüfen. Eine genauere Prüfung ist nur erforderlich, wenn konkrete Fehler nachvollziehbar vorgetragen werden oder sich entsprechende Anhaltspunkte ergeben.
•    Tiefgaragenstellplätze sind Teil der Wohnung.

In einem der Verfahren stellte der BFH außerdem klar, dass ein Tiefgaragenstellplatz zur wirtschaftlichen Einheit einer Wohnung gehört, wenn der Eigentümer ihn aufgrund eines Sondernutzungsrechts nutzt – auch dann, wenn der Stellplatz kein eigenes Sondereigentum ist.