Differenzierte Grundsteuerhebesätze in Hilden rechtswidrig

In Bezug auf die Anwendung unterschiedlicher Grundsteuerhebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke in den Kommunen NRWs ist ein neues Urteil gefällt worden, dieses Mal vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Urteil vom 10.03.2026, Az. 5 K 7062/25). Das Ergebnis des Verfahrens: Der angefochtene Grundsteuerbescheid auf Basis unterschiedlicher Hebesätze für Wohngrundstücke und für Nichtwohngrundstücke wurde aufgehoben.

Grundsatz: Differenzierte Hebesätze bleiben möglich

Trotz der Aufhebung des betreffenden Grundsteuerbescheides stellte das Gericht klar, dass differenzierte Hebesätze durch Kommunen grundsätzlich zulässig sein können, um beispielsweise Wohnnebenkosten zu stabilisieren. So dürfen nach Auffassung der Kammer Städte und Gemeinden niedrigere Hebesätze für Wohngrundstücke und höhere Sätze für andere Grundstücke festlegen.

Kritik an der konkreten Ausgestaltung in Hilden

Im konkreten Fall hielt das Gericht die Ausgestaltung jedoch für unzulässig. Die Stadt Hilden hatte einen Hebesatz von 650 % für Wohngrundstücke und 1.300 % für Nichtwohngrundstücke beschlossen. Dabei wurde nicht berücksichtigt, dass viele „Nichtwohngrundstücke“ teilweise (z.B. zu 50%) ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt werden – etwa bei gemischt genutzten Immobilien mit Büro- und Wohnanteilen.

Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz

Diese Ungleichbehandlung, die keine Differenzierung in Bezug auf den Anteil der Wohnnutzung eines Grundstückes zulässt, verstößt nach Ansicht des Gerichts gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes. Daher erklärte das Gericht die Regelungen zu beiden Hebesätzen in der Satzung der Stadt Hilden für rechtswidrig und unwirksam und hob den angefochtenen Grundsteuerbescheid auf.

Bedeutung des Urteils für Steuerpflichtige und Kommunen

Es ist jedoch Vorsicht geboten: Das Urteil wirkt zunächst nur zwischen den Beteiligten des Verfahrens. Eine endgültige Klärung für die Grundsteuersatzung insgesamt könnte erst in einem Normenkontrollverfahren erfolgen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung hat das Gericht die Berufung zugelassen, die vor dem Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen eingelegt werden müsste.

Steuerliche Einordnung und Handlungsbedarf

Für Eigentümer und Unternehmen zeigt das Urteil, dass eine genaue Prüfung von Grundsteuerbescheiden sinnvoll ist. Insbesondere bei gemischt genutzten Grundstücken können sich Ansatzpunkte für Einsprüche ergeben. Eine fundierte steuerliche Beratung ist hierbei entscheidend, um individuelle Risiken und Chancen richtig zu bewerten.

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